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英雄联盟s10竞猜:陶婷的销售能力是否勇敢,是房地产企业能否“杀出重围”的指标之一。存货周转率低,说明企业流动性强,对存货资产的需求强,存货及存货中闲置资金周转率快。如果存货周转过快,不会导致存货积压,增加企业的资金成本,增加现金再利用的压力,有时甚至会造成更大的资产减值损失。

根据风力统计和风力行业分类,剔除具有可比数据的上市房地产企业,选取100家上市房地产企业进行存货周转率样本分析比较。100家上市房地产企业的样本使用的是基于成本的存货周转率。计算公式为:库存周转率=运营成本/平均库存余额;而平均库存余额=(期初库存期末库存)/2。

从下表得出,这100家样本企业的平均库存周转率为0.37,其中23家企业的库存周转率在0.37-0.82之间,5家企业的库存周转率在1-3之间,28家企业的总库存周转率达到平均0.37。而51家企业的周库存率在0.20-0.37之间,21家企业的库存周转率在0.19以下。从上表可以看出,太古地产、清涧国际、AVIC盛大、九龙仓地产、恒隆地产、瑞安地产、龙光地产、施琅绿色集团、中华企业、景瑞控股等位列库存周转率较高的前十家企业。

在库存周转率较低的100家企业中,海洋控股、和盛创展集团、合景泰富集团、恒基地产、郭蕊地产、上市城市发展、北京城建、云南城头、太和集团、华侨城A等10家企业位列最后10名。以成交量低著称的万科、碧桂园、恒大等一些领先的房地产企业,在排名上并不具备优势。韩毅智库指出,目前在行业集中度大幅提升的情况下,押马能力几乎优于中小房企,自身资源大,库存规模快速增长。在运营成本有限快速增长的情况下,库存周转率不会高于中小房企。

虽然2018年的存货周转率较去年平均存货周转率0.35有所上升,但从上表可以看出,72家企业的存货周转率低于平均值0.37。这意味着大多数企业的流动性需要加强。在房企负债的高压力下,为了保证资金链的安全,近两年来,低周转率成为大多数房企的“标准”。但2018年,房企普遍出现低启动、低完成的极端现象。

比如某企业2018年开工建设,总面积1000万平方米,年末核保面积只有300万平方米。为什么这些企业的存货周转率都高于平均水平?除了部分企业强大的库存管理能力外,近几年收购的很多高价场地还没有建设,进一步降低了库存周转率,不会影响资产周转率,比如北京城建。

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从上表可以看出,北京城建在2018年库存周转率为0.13的100家样本房地产企业中排名倒数第七。纵观北京城建年报,发现2014年以来,北京城建库存周转率仍处于较低水平。2014年库存周转率0.22,库存周转天数1636天,而当年行业平均在0.25-0.30之间。当时北京城建在年报中称之为,规范运营仍需km/h,2015年、2016年、2017年三年,北京城建明确提出“提高项目运营周转率”,2017年甚至被列为“公司提高质量效率、实现跨越式发展的关键年”。

五年过去了,随着北京禁止出售出租车政策的延续和升级,发明者
对于一些商业地产数量较多的企业来说,商业地产无法索取,无法带来租金收入,也一定程度上拖累了企业的流动性。比如2018年年报,提到了大幅减缓现有项目周转的OCT。

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根据年报,2018年,华侨城共有13个景点、23家酒店、1家旅行社和文化艺术旅游综合体等文化旅游设施。从上表可以看出,仍然以主题公园为核心旅游业务的华侨城2018年存货周转率为0.14,接近高于平均存货周转率0.37。根据2018年年报,华侨城存货1602亿,占总资产的54.47%,比去年同期减少5.97个百分点。看房地产库存周转率,仅次于2018年,寻求挤压房地产业务。

然而,由于市场环境的变化,债务增加了。陷入危机的泛海控股以0.03的超低库存周转率跻身百强样本企业。

根据公开发布的信息,2016年,泛海控股的周转天数为1957天,即5.44年;2017年,其周转天数为5255天,即14.6年,大幅增加;2017年,泛海控股存货余额845.14亿元,比2016年减少176.69亿元,占总资产的45.01%。虽然从上表可以看出,大部分房地产企业的存货周转率高于100家样本企业的平均存货周转率,而泛海控股的存货周转率甚至低至0.03,但存货周转率较低并不意味着企业基本面一定很差,所以需要明确问题的具体分析。中国企业资本联盟副主席柏文Xi也认为,库存周转率是最重要的,但不是唯一的。

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取决于单位毛利。如果单位毛利低,周转慢,利润就强;单位毛利水平低,周转快,毛利水平能覆盖面积成本,企业才能生存。相反,如果单位毛利低,营业额快,业务运营不会有起色,如果现金流经常出现问题,业务运营压力也不会太大。

绿城,单个项目打磨时间长,以生产主义著称,2018年存货周转率0.33,低于平均存货周转率0.37,周转率也跑赢了世茂等同级企业。然而,由于其低土地收购成本和资本成本,它可以用低价格和财产折旧来覆盖区域研发期间积累的各种成本,并且其单位毛利较高,这确实很好。年报显示,绿城2018年毛利率为137.52亿元,较2017年毛利率80.76亿元下降70.3%,毛利率22.81%较2017年19.25%快速增长3.6个百分点。

2018年,绿城总营业收入超过605.46亿元,在100家样本企业中排名第12位,同比快速增长43.7%。恒大、碧桂园、万科属于低周转企业。虽然单位毛利有限,但2018年的成交率仍低于部分中小房企。

但是当库存慢慢减少的时候,这些规模的房企有稳定的销售作为消化库存的保证,所以企业的规模迅速下降。2018年,这三家企业分别以总收入4678亿元、3811亿元和2973亿元位列100家样本企业前三名。但由于缺乏核心资本,外部融资比例低,融资成本高,即使周转速度快,利润也不大;如果周转率上升,可能会导致亏损和经营困难。如果现金流改善,企业可能会陷入危机。

对于房地产企业来说,存货周转率越大,房子买的越好,但有时候也太大了,对企业也有好处,比如付款不及时,产品短缺,存货不足,资金周转不灵。理想的比例应该是1: 1。因为,为了
过低的存货周转率加速存货周转,过低的存货周转率控制存货周转率。如何做好二者的区别,似乎是企业运营人员的一个脑残问题。

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